花濤：互聯(lián)網無孔不入，購物中心如何與互聯(lián)網結合創(chuàng)造出新的商機應該成為商家們調研的主題。據我觀察，很多購物中心已經開始在做這樣的事，至于如何結合、結合得緊不緊密、如何得到持續(xù)的商業(yè)產出，還需要觀察。

　　郭增利：我有一個判斷，購物中心的馬太效應逐漸顯示出來，一些優(yōu)質的商業(yè)綜合體得到市場強烈追捧，但一些購物中心卻面臨著經營上的嚴重危機。從目前來看，得到供應商、品牌商認可的商業(yè)空間有效供給還是不足。

　　地方政府在商業(yè)規(guī)劃上的控制需要反思.so.

　　Q1：有消息稱，美國將有50％的購物中心會在未來10年內倒閉，對于這樣的業(yè)內熱點，各位認同嗎？

　　美國購物中心“鬼城找訂單說”沒有普遍性

　　楊敬玉中國購物中心產業(yè)資訊中心專家認證委員

　　美國郊區(qū)一些被廢棄的購物中心。圖片來自《黑色星期五：美國購物中心的倒塌》攝影集。

　　對話嘉賓：

　　郭增利中國購物中心產業(yè)資訊中心主任.

　　花濤深圳零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會執(zhí)行會長.

　　最近，網絡上流傳的一組關于美國購物中心變成“鬼城”的照片。有消息稱，自2006年開始，美國境內再無新開張的購物中心，在今后5年內，美國境內15％的購物中心將停業(yè)關閉，未來10年內將會消失50％。這樣的情形會不會在若干年后出現(xiàn)在國內的購物行業(yè)中？毫無疑問，如今國內的MALL經濟正在處于大規(guī)模無序拓展狀態(tài)當中，找訂單由此而引發(fā)的“購物中心是否過剩”討論聲一直不絕于耳。那么在2014年的上半年即將過去之時，有些什么新現(xiàn)象值得業(yè)內同仁高度關注？在我們這期的商業(yè)公開課，三位國內資深的商業(yè)專家將會分享自己的個人觀點。

　　郭增利：我個人觀點是，近年美國經濟波動得比較厲害，對商業(yè)、消費帶來比較直接的影響，根據市場的活躍程度觀察者可能會得出這樣的結論。但必須要指出，美國購物中心的特點是時尚、奢華、休閑，經濟的波動以及網購的興起對它的沖擊力是非常大的。另一方面，同樣是高度發(fā)達的購物中心業(yè)態(tài)，在澳洲卻生存得很好，這是因為澳洲很多購物中心是鄰里型的，它是為了滿足附近居民和顧客基本生活而進行定位，消找訂單費者對它的黏性非常高，經濟好壞對它的影響不是太大。因此這個新聞是基于美國本土特有經濟環(huán)境下所出現(xiàn)的現(xiàn)象，并無普遍性。

　　楊敬玉：從上世紀90年代開始，由于各方面原因，美國居民特別是中產及以上的家庭，開始回歸都市居住和生活，美國的都市商業(yè)以及商業(yè)地產，近年來又逐漸發(fā)展起來，并有超過郊區(qū)化購物中心的趨勢。市場化的經濟體，市場化的調整，未來的美國購物中心會有一個長期的結構化調整過程，商業(yè)地產特別是購物中心會傾向于都市區(qū)域發(fā)展;郊區(qū)化購物中心會進行調整、升級和改造。但我不認同未來10年50％購物中心會倒閉或轉手的武斷判斷。有別于中國以開發(fā)商持有為主，由于美國商業(yè)及商用不動產找訂單大多是由長期投資基金持有，資本市場發(fā)達，基金之間的交易不會改變存量商業(yè)物業(yè)的經營狀態(tài)。

　　Q2：國內地產在飛速膨脹，增量數字很嚇人，但不少購物中心存在生存壓力，這一兩年轉手、退出的個案在增多。如何看待購物中心過剩和經營能力不足等問題？。

　　花濤：購物中心是否存在過剩真的不好說，在三、四線城市飛速擴張的區(qū)域，的確存在購物中心難以消化的情況；然而在一線大城市，到目前為止還看不到過剩的跡象，購物中心對其他業(yè)態(tài)的整合能力很強大，基本什么東西都可以裝進來。即使是對實體店產生深刻影響的互聯(lián)網，近幾年也與購物中心結合得越來越緊密，它們磨合后所產生的能量不亞于一場工業(yè)革命。

　　找訂單郭增利：最近我一直在說，未來國內的購物中心屬性應該是“買得起、離不開、少不了”。購物中心過剩是增量數字不斷飛漲與得到市場認可的有效供應不足共同作用的現(xiàn)象。我認為，購物中心的定位還是要實現(xiàn)零售的本質，增強消費者的黏性，從而使自己的業(yè)績得到保障。未來購物中心必須滿足顧客的基本需求和迎合性需求，至于是否滿足引領性需求，要看具體情況。

　　楊敬玉：未來購物中心全產業(yè)鏈中，立項后不能開工，開工后不能竣工，竣工后不能開業(yè)，開業(yè)后經營不善的情況會普遍出現(xiàn)。供應方面，地方政府在商業(yè)規(guī)劃上的控制方面需要反思;投資商在是否有足夠的資金、團隊、技術等方面同樣需要反思。

　　拋開投資收找訂單益的考量，活下來才有機會.

　　Q3：到目前為止，據你們觀察，今年國內購物中心關注的重點應該放在哪里？

楊敬玉：我認為在未來5年之內，購物中心產業(yè)的主題是購并、改造、改建、資產重估。很多項目，增加體驗業(yè)態(tài)、加大推廣力度、變換租戶組合花樣、引進主力租戶等努力，可能都無濟于事。市場的零售需求好比一個人，一斤米飯的食量，即使換成鮑魚，也只能吃下一斤，不會吃下2斤甚至四五斤。目前購物中心行業(yè)有一種幻覺，樂觀地認為只要把項目做好了，就會有顧客、有銷售。在商業(yè)地產供應量過剩的行業(yè)背景下，活不下來甚至出生不了的項目不會是個別現(xiàn)象。未來，需要拋開投資收益的考量，活下來才有機會。找訂單